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商品房銷售合同糾紛中開發商“虛假宣傳”的認定及責任承擔問題

發布時間:2019-11-12 16:38:13 已有: 人閱讀

  作為一種銷售手段,開發商往往采取各種手段對其所銷售樓盤的質量、環境、配套設施進行宣傳,在購房過程中,除了逾期交房、一房多賣等情況外,其中關于開發商的虛假宣傳問題也是消費者關注的焦點。

  對于虛假宣傳,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房合同解釋》)第3條專門對商品房銷售廣告的合同效力做了規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約”。

  而商品房銷售廣告和宣傳資料中的允諾和說明沒有載入商品房買賣合同,實踐中還需要具備以下四個條件:(一)廣告涉及的內容應在商品房開發規劃范圍之內;(二)廣告內容針對的是房屋及其相關設施;(三)所作的說明和允諾必須具體確定;(四)承諾的內容必須對合同的訂立以及房價的確定具有重大影響。

  案件事實:2011年10月29日,廖某某與紅中公司簽訂《商品房買賣合同》,約定廖某某購買紅中公司開發的商品房。在廖某某購買房屋時,樓盤的平面效果圖顯示A1棟、A2棟前面規劃為幼兒園,但在購買后廖某某發現該地塊并非紅中公司所有,A1、A2棟前面已無法建設幼兒園。廖某某要求紅中公司承擔虛假宣傳違約責任,遂訴至法院。

  裁判要旨:《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”被告對富力現代廣場的宣傳平面效果圖是將A1、A2前面規劃為幼兒園,但A1、A2棟前面規劃為幼兒園的地塊并非被告所有,目前A1、A2棟前面已無法興建為幼兒園。被告的平面效果圖,顯示的是小區平面布局,具體明確,這對雙方預售合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響,應視為要約。盡管該平面效果圖未附屬在雙方簽訂的《廣東省商品房買賣合同》中,但亦視為合同的內容之一,對雙方當事人均產生約束力。被告將不是自己使用的土地“規劃”為幼兒園,目前A1、A2棟前面已不能成為幼兒園,被告的行為明顯屬虛假宣傳,屬于違約行為,依法應承擔違約責任。

  (二)陳剛商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書——(2017)最高法民申3886號

  案件事實:因華友公司未能依照《商品房買賣合同》約定履行合同義務,陳剛擬解除合同,理由為華友公司宣傳的永輝超市入駐,但實際上永輝超市未能如約入駐,嚴重影響訟爭商品房的商業價值。陳剛認為,由于其購買的商品房為商鋪,永輝超市能否入駐將嚴重影響其商業價值,根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定,即使華友公司對永輝超市即將入駐的廣告宣傳未明確載入合同,亦應當視為合同要約內容,華友公司應當就此承擔違約責任。

  裁判要旨: 本案爭議焦點之一為永輝超市未入駐華友公司是否構成違約。本案訴爭補充協議第十條第5項約定:“出賣人的展示模型、樣板房、樓書、廣告和宣傳資料等均不作為交房標準及商品房買賣合同的組成部分,雙方之間的權利義務均以《商品房買賣合同》及其附件和本補充協議所約定的內容為準。”根據上述約定,雙方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分,陳剛對此明知,現其以廣告中的內容未實現主張華友公司違約,并無合同依據。另據本案查明的事實,永輝超市未入駐系因永輝超市單方違約造成,華友公司并不存在虛假宣傳或過錯,不應對此承擔違約責任。此外,購買商鋪本屬于商業投資行為,本身具有一定的風險,陳剛作為投資人應當具備相應的風險承受能力。且華友公司在二審已舉證證明有其他超市入駐,并不必然導致陳剛投資商鋪的失敗,所以,永輝超市未入駐并不構成華友公司違約,陳剛無權以此要求解除訴爭商品房買賣合同及補充協議。

  綜上所述,商品房銷售廣告的內容如果沒有記載入合同,對雙方當事人沒有合同約束力,但是如果具備了特定條件,即使沒有記入合同,也視為合同內容,如果開發商違反的,就應當承擔違約責任。

  由此可見,購房人在購買商品房時,應當保留好開發商對樓盤的相關宣傳資料,包括開發商利用廣播、電視、報紙、期刊、微信、微博等媒體所作的宣傳資料、廣告牌、樣板房等。當發現所購房屋及配套設施等與開發商售樓時宣傳不一致,確有證據構成虛假宣傳的,購房人可以自知道開發商虛假宣傳之日起一年內請求人民法院或仲裁機構撤銷購房合同、退房并賠償相應的損失。購房人也可以要求繼續履行購房合同,同時要求開發商承擔虛假宣傳違約責任,支付相應的違約金。

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